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よくある質問

不動産買取にあたってお客様からいただく、よくある質問をまとめました。
不動産買取をご検討のお客様は、参考にしてください。

  • 不動産投資とは?

    マンション等を購入して賃料収入を得る(インカムゲイン)や、購入した物件を価格が上がった際に売却し、その差額を利益として得る(キャピタルゲイン)、また弊社がご提案するその他の方法等、さまざまな持ち方がございます。
    ワンルームの一室から、大規模な一棟ビルまで賃借人の種類や規模はさまざまです。

  • “マンション経営”って結局お金持ちしかできないのでは?

    近年のマンション経営者は、富裕層ばかりでなく、20~30代の若い会社員や公務員もたくさんいます。自己資金を使わずに取り組めるものもございますので、もはや、手軽に始められる身近な投資なのです。

  • マンション経営の自己資金はいくら必要ですか?

    ゼロからでも可能です。諸条件によって変わってきますので、なるべくご負担をかけることなく始められるよう、ご提案させていただきます。

  • マンション経営ってお金がかかりそうですが?

    投資用物件を購入する際、銀行の融資を利用することができます。その毎月のご返済は、月々の家賃収入でほとんどが支払可能ですので、家計を圧迫する事無くお取組み頂けます。

    また、確定申告で所得税が還付されるので、実質的にはほとんど費用をかけずに、生命保険への加入、年金対策、資産形成をしていることになります。

    マンション経営を始めると、それまでの生命保険や年金保険の保険料、貯蓄の負担も見直すことができ、家計のコストダウンを実現される方もたくさんいらっしゃいます。

  • マンション経営の収入が安定的な理由は?

    衣・食・住というのは生活において欠かせないものです。中でも“住”は、生活の基盤になるもの、いつの時代でも需要は尽きません。その中でも、弊社ではより需要がある物件を選定しご紹介いたします。
    また、万が一の場合でも、家賃収入を保証する“サブリース”の制度もご用意しておりますので安心です。

  • サブリースとは何でしょうか?

    簡単に言いますと家賃保障になります。空室・滞納の有無に関わらず、約定の賃料を保障いたします。
    物件の管理も致しますので賃借人への対応等含め代行致します。

  • マンション経営って、入居者の募集や事務手続きなど、煩わしいのでは?

    確かに、すべてをオーナー様ご自身で対応しようとされると煩わしい業務がたくさんあり、不動産に関する知識も必要になるため、とても片手間ではできません。

    弊社では、オーナー様が安心して本業のお仕事に専念できるよう、入居者の募集から家賃集金、契約代行などマンション経営にかかわる手続きを代行しています。

    その結果、多くのオーナー様が、いつもの生活を変えることなくマンション経営を始めています。

  • 自宅のローンがまだ残っているのですが、投資用のローンを組むことはできるのでしょうか?

    ご自宅のローンが残っていても、投資用のローンを利用することは可能です。 

    ただし、お借入の残債やご年収などの諸条件によって融資の条件が判断されます。

    事前にある程度の内容を確認させていただければ、弊社にて速やかにご返答が可能ですので、お気軽にご相談ください。

  • 投資用のローンは、自宅を購入する住宅ローンと違いがあるのでしょうか?

    自宅用のローンと投資用物件購入のためのローンは審査基準、金利条件の面で異なります。自宅用ローンは債務者の返済意思が高いことから、投資用ローンに比べて、審査基準も緩和されています。

    また、自宅用ローンの金利水準も自宅用ローンの需要も比較的多いことから、返済意思との両面から低金利になっています。

  • ローンを組んで物件を購入した後、自分が死亡した場合、購入した物件やローンはどうなるのでしょうか?

    投資用ローンでも、自宅用ローンと同じように『団体信用生命保険』が付きます。
ご自身に万が一のことがあった際には、ローンは完済され、借り入れのない収益不動産を家族に遺すことができます。マンション投資は資産運用の手段だけではなく、将来の家族の生活を守ることの出来る優れた商品です。
また、団体信用生命保険は文字通り『団体』加入となるので、一般の生命保険とは異なり、加入年齢によっても支払う保険料の金額は変わりません。たとえば、一般的な生命保険の場合、30歳の人と50歳の人では、毎月の保険料は3倍くらい違ってきますが、団体信用生命保険ならば、
30歳でも50歳でも保険料の金額は変わらないのです。
ローンを利用できる現役世代にとって、団体信用生命保険を使ったマンション投資は、家族に財産を遺せる、優れた投資法です。

  • 普通のサラリーマンでも、融資は受けられますか?

    不動産投資は、投資物件自体に担保価値があるので、融資は受けやすいです。
    
安定的な給与収入があるサラリーマンは、金融機関の信用が高く、その意味でも融資が受けやすいと言えます。
    ただし、年齢や年収の要件はあります。また、車のローンなど、他の借入がある場合、融資に影響が出ることもあるので注意が必要です。

  • 自営業では、銀行からの融資は難しいのですか?

    自営業の方がローンを組む場合、審査時に自営されている事業の収支状況を加味して審査が行われます。状況に応じて融資条件が出ることもありますのでご相談ください。

  • 既に住宅ローンで団体信用生命保険に加入していますが、投資用マンション購入で新たに団信に加入できますか?

    団体信用生命保険は自宅用のローンですでに加入していても、投資用ローンの団体信用生命保険に加入することが可能です。自宅と投資用物件だけでなく、複数の投資用不動産を所有していた場合にも、物件ごとに加入できます。

  • サラリーマンでも、確定申告は必要ですか?

    マンション経営という”事業”を行うことになるため、公務員でも給与所得者でも、確定申告が必要です。なお、確定申告で損益通算を行うことで、所得税・住民税など節税効果が期待できるといったメリットもあります。

  • 確定申告は難しいのでしょうか?

    弊社と提携しております税理士により責任をもって確定申告を行いますので、勉強等して頂く必要はございません。

  • 不動産投資をしている友人から「確定申告することで、税金が戻ってくる」という話を聞いたのですが、そもそもなぜ不動産投資で節税ができるのでしょうか?

    不動産投資を行ないますと、家賃などの収入と管理費や固定資産税、金利、減価償却費といった経費が生じます。
収入から経費を差し引いた額が、マイナスつまり赤字になった場合、その赤字額を給与所得から差引くことができるのです。

    すでに給与から源泉徴収されている税金は、不動産所得の赤字の分だけ多く支払っていることになりますので、その分の税金が確定申告を行なうことで戻ってきます。

  • 投資用マンションは、居住用住宅と同様に住宅ローン控除が受けられますか?

    居住用住宅の場合、一定の条件を満たした物件の購入であれば、住宅ローン控除を利用でき、税金の控除を受けられます。投資用不動産の場合、ローンで物件を購入しても、住宅ローン控除は受けられません。住宅ローン控除の条件は、『自宅用』の不動産の購入であり、『第三者への賃貸を目的とした投資用不動産』のローンには適用はされません。

  • 新築物件より中古物件の方が、利回りが高いと言われているが、利回りの高さだけで購入しても安全なのか?

    新築物件に比べて中古物件のほうが、価格が手頃で利回りも高くなっています。
    
確かに中古は利回りが高いですが、修繕費等のランニングコストまで含めて考慮する必要があると思います。

  • マンション経営が年金代わりになると聞くけれど、生命保険会社の個人年金とはどう違うのですか?

    生命保険会社の個人年金プランはさまざまありますが、例えば、60歳から年間100万円受領できるような「終身年金」と比較してみましょう。
この年金に40歳から加入した場合、月々8万円前後を20年間払い続けなければなりません。
総額約1,920万円の支払いになります。
90歳までご存命の場合は総額約3,000万円を受け取れますが、早くしてご本人が亡くなると、その時点で年金は終了し、残されたご家族には支給されなくなります。
一方、マンション経営なら、節税をしながら資産を形成し、定年後にはローンの無いマンションを残すことも可能です。
そして、80歳、90歳と元気に年を重ねた場合、年間100万円程度の家賃収入を受け取り続けることができます。
また、ご本人様に万一のことがあった場合でも、ご家族がマンション経営を続けたり、マンションを売却してまとまった資金を得ることもできます。
そのため、保険や年金の効果を期待して不動産投資を始める方も増えています。

  • 「表面利回り」と「実質利回り」の違いは?

    表面利回りとは、年間家賃収入を購入価格で割って計算した利回りのことです。一方、実質利回りとは、年間家賃収入から管理費や修繕積立金等のランニングコストを差し引いた後に、購入価格で割って計算して利回りです。


    【表面利回り】
    
(年間家賃収入÷物件価格)×100

    【実質(手取り)利回り】

    ((年間家賃収入−管理費・修繕積立金等)÷物件価格)×100

  • 物件購入後に掛かる維持管理費とは?

    月々掛かる費用です。一般的な居住用マンションと同じく、共用部分(エントランス、階段、エレベータなど)の「管理費」が毎月かかります。また、老朽化による修繕工事にそなえ「修繕積立金」の徴収も毎月あります。

  • 入居者の退室後に掛かる原状回復費用はいくらぐらい必要になりますか?

    原状回復費用の内、経年劣化による設備交換(エアコンやインターフォンの交換など)にかかる費用は、オーナー様負担となりますが、入居者様の故意、過失によるものは入居者様から預かっている敷金でまかないます。
    原状回復といっても基本的には壁紙の交換や床のメンテナンスくらいですので、オーナー様がお支払いいただく分はほとんどありません。

    おおよそ10年に1度くらいで設備交換が必要になりますので、考慮して頂けると良いかと思います。

  • 不動産投資にデメリットはありますか?

    投資対象となる物件は、千万単位のものが多いです。安いものでも数百万円になります。これだけのお金を貯蓄の中から出せることは少ないでしょうから、多くの場合、金融機関からの借入によって投資資金を調達することになります。
    不動産投資にも、リスクがないわけではありません。家賃収入が思うようにあがらなかった場合、返済が難しくなることもあります。物件を売却したとしても、物件価格が値下がりしていたら、売却収入によって借入が返済しきれない可能性もあります。
    借入には、自己資金の運用効率が上がる「レバレッジ効果」というメリットもあります。しっかりとした資金計画を立てることが大切です。

  • お金を借りて不動産投資をすると、金利を払わなくてはならないので、収益性が悪くなるのではないですか?

    借入は、「レバレッジ効果」により、自己資金の運用効率性を高める効果があります。
また、仮に資金収支がマイナスになっても、「将来への準備」としては非常に有利な条件になります。
    借入を行って不動産投資をすると、元本と利息を支払わなければなりません。全額自己資金でまかなって投資する場合に比べ、手元に残るお金は少なくなります。しかし、これは必ずしも「損」とは限りません。
    1億円の自己資金を投資すると、800万円の利益が出る物件があったとします。自己資金を2000万円に抑えて、8000万円を借入でまかなうと、銀行への返済を除いた利益が200万円になるとします。
「8%の利益だったのが、2%に下がった」ように見えますが、自己資金の運用だけに着目すると、前者が8%なのに対し、後者は10%(2000万円を投じて200万円の利益)になっています。
これを「レバレッジ効果」と言います。レバレッジとは、「てこ」のことです。不動産投資は、返済金利よりも収益性が高いものが多く、このようなレバレッジ効果が挙がることがよくあります。
    もっとも、投入する自己資金(頭金)が少ない場合、返済後の資金収支がマイナスになることがあります。
条件にもよりますが、2000万円の物件を頭金300万円程度で購入(1700万円を借り入れ)した場合、毎月1万円程度の持ち出しが20年に渡って発生することがあります。
しかし、これは「毎月1万円程度の負担で、20年後に2000万円の資産が手に入る」ということです。貯蓄によって、20年後に2000万円を用意するには、毎月8万円程度のお金が必要ですが、不動産投資であれば、毎月1万円で済むことになります。
赤字であっても、「貯蓄よりはるかに有利な運用をしている」ことになります。

  • 不動産投資のリスクには何がありますか?

    最大のリスクは「空室発生リスク」です。
また、「価格変動リスク」にも注意しておく必要があります。投資におけるリスクとは、「意図した収益が得られない状況が発生すること」を言います。不動産投資においては、以下の4つが挙げられます。特に注意が必要なのは、③の空室発生リスクと、④の価格変動リスクです。

    ①災害リスク
    地震や火災、自然災害などにより、建物が倒壊したり、損傷したりする可能性があります。
    ②家賃滞納リスク
    入居者が、家賃をきちんと払ってくれないケースも起こりえます。
    ③空室発生リスク
    空室が発生すると、その間の収入がないわけですので、諸経費や借入返済の負担が重くなります。
    ④価格変動リスク
    建物の老朽化や、地価の下落によって、物件価格が低下することを指します。

  • 重要事項説明とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか?

    宅建業者は買主に対し、定められた項目について記載した書面を宅地建物取引士から交付し、口頭で説明をしなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。

    Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
    ・登記簿に記載された事項
    ・都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
    ・私道の負担に関する事項
    ・飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
    ・未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
    ・当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
    ・当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
    ・石綿(アスベスト)使用調査の内容
    ・耐震診断の内容
    ・住宅性能評価を受けた新築住宅である場合(住宅性能評価書の交付の有無)

    Ⅱ 取引条件に関する事項
    ・代金及び交換差金以外に授受される金額
    ・契約の解除に関する事項
    ・損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
    ・業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
    ・支払金又は預かり金の保全措置の概要
    ・金銭の貸借のあっせん
    ・瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
    ・割賦販売に係る事項

    Ⅲ その他の事項
    ・供託所に関する説明

    Ⅳ 区分所有建物(マンション)の場合
    ・一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
    ・敷地に関する権利の種類及び内容
    ・共用部分に関する規約等の定め
    ・専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
    ・専用使用権に関する規約等の定め
    ・所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
    ・計画修繕積立金等に関する事項
    ・通常の管理費用の額
    ・管理の委託先
    ・建物の維持修繕の実施状況の記録
    ・その他

    物件に関わる情報を正確に説明し、契約前に了承いただくものです。

  • 契約とはどんなものですか。また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか?

    契約とは、目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
    合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の署(記)名押印を行い、その書面を売買当事者それぞれに交付します。
契約書で取り決める主な事項は
    ・売買の目的物及び売買代金
    ・手付金
    ・売買代金の支払時期、方法等
    ・売買対象面積等
    ・境界の明示
    ・所有権の移転時期
    ・引渡し
    ・抵当権の抹消
    ・所有権移転登記等
    ・引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
    ・物件状況等報告書
    ・瑕疵担保責任
    ・設備の引渡し
    ・手付解除
    ・契約違反による解除、違約金
    ・融資利用の特約
    ・印紙の負担区分
    ・管轄裁判所に関する合意
    ・規定外事項の協議義務

    また、上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります

  • 広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか?

    1坪≒3.3平米です。
    
○平米×0.3025=○坪という計算で算出できます。

  • 間取図で表示されている記号の意味は何でしょうか?

    間取図で表示されている代表的な記号の意味は、下記のようになります。
    
L → リビング
    
D → ダイニング
    
K → キッチン

    S → サービスルーム

    PS → パイプスペース

    UB → ユニットバス

    MB → メーターボックス

  • 間取図に「S」サービスルームとよく表示されていますが、どのような部屋なのでしょうか?

    「納戸(なんど)」のことで、通常は3帖以下の部屋ないしは、窓のない部屋を指します。
これは、建築基準法で定められた、窓のない部屋を居室と認定しないという決まりに従っています。
広さが8帖以上あっても窓がないのでサービスルーム扱いになる部屋もあります。

  • 坪単価とよく言いますが、どのように出しているのでしょうか?

    売買価格を物件の坪数(面積)で割った結果のことです。
売買価格2,500万円、面積50平米の場合だと下記のようになります。
    
25,000,000円÷50平米=,500,000円(平米単価)
    
500,000円×3.3平米=1,650,000円(坪単価)

  • 査定価格はどのように算出するのですか?

    近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴から総合的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

  • 査定を依頼したら、売らないといけないのでしょうか?

    売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただきます。
査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。

  • 売却依頼時に結ぶ媒介契約には種別がありますが、どのような違いがあるのでしょうか?

    
1.専属専任媒介契約型式
    
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
    
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。
    
宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

    
2.専任媒介契約型式
    
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
    
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
    
宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

    
3.一般媒介契約型式
    
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
    
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

  • 媒介契約を結びましたが、売却を断念しようと考えています。それでも仲介手数料はかかりますか?

    かかりません。仲介手数料は、成約した場合にのみかかります。媒介契約だけではかかりません。

  • 実際に売却をお願いした場合、どのような販売・広告活動をしてくれるのでしょうか?

    全国の不動産会社や法人、個人問わず閲覧できるシステムで物件情報を紹介します。
新聞折込チラシや手撒きチラシなどで広く物件情報を発信するほか、住宅雑誌・ホームページへも掲載し、広く購入希望者を探索します。

  • 売却していることを近所に知られたくありません。広告せずに売却することは可能ですか?

    広告を行わず、購入希望顧客ストックの中から条件の合う方にご紹介したり、信頼のおける不動産業者に物件情報を紹介するなどして売却活動を行うことも可能です。但し、限られた販売条件となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。

  • 実際に売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか?

    必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売り出し金額は担当者とよくご相談の上、決めることを勧めします。

  • チラシ、住宅情報雑誌等での広告には、別途費用が必要ですか?

    原則は必要ありません。

    ただし、お客様のご要望により、特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございます。

  • 売却する住戸に住みながら売却はできますか?

    可能です。

    中古物件の場合、多くのお客さまがお住まいになりながら売却をされています。

  • 買主さんは、いつ自分の物件を見学にくるのですか?

    事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見学されます。

  • 家を売却する際、どれだけお金がかかるのですか?

    具体的には以下のようなものがあげられます。
仲介手数料、抵当権抹消費用、契約印紙代などがかかります。
また売却によって利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。

  • 時間がかかって、結局売れないと困るのですが?

    早期売却のためには、「査定価格」により近い「販売価格」を設定していただくことが、重要です。事前にご相談ください。

  • 賃貸中でも売却することはできるのですか?

    可能です。
    賃貸借条件を引き継ぐことを条件として販売させていただきます。

  • 売買契約の当事者とは何ですか。

    売買契約の当事者とは、売主と買主です。

  • 個人で売買契約を締結するのに資格は必要ですか。

    個人の地主が1回だけ取引をする場合など、通常の売買においては、資格は不要です。
     しかし、個人であっても、例えば、宅地造成したうえで不特定多数を対象に販売するとか、分譲する方法が不特定多数を対象として反復継続的に販売するものと認められるような場合は「宅建業」に当たり、免許が必要となる場合もあります。
    「宅建業」に当たるのではないかと思われた場合は、役所などの公的機関の宅建課にご確認ください。

  • 未成年者は売買契約の当事者になることはできますか。

    未成年者が売買契約を締結するためには、親権者等の法定代理人の同意が必要です。同意なく売買契約を締結した場合には、売買契約を取消すことが可能です。
    なお、親権者は、未成年者の法定代理人として、未成年者が所有する不動産について売買契約を締結することができます。また、満20歳に達していなくとも、結婚している者は成年者と同様に扱われます。

  • 日本国籍がなくても売買契約の当事者になることはできますか。

    日本国籍がなくても売買契約の当事者になることは可能です。
    ただし、身分証明の方法や、契約内容の説明等に注意が必要です。また、外国為替及び外国貿易法等により報告書を提出する必要がある場合もあります。居住者と非居住者の区別が重要になることもあり、その他の規制にも注意が必要です。

  • 成年後見人が選任されている人でも売買契約の当事者になることはできますか。

    1. 判断能力が十分でない人の保護制度
    精神上の障害のため判断能力が十分でない人について、その人の判断能力等の程度に応じて、家庭裁判所が審判で決定するものに、成年被後見人、被保佐人、被補助人があります。

    2. 成年被後見人
    精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者で、一定の者の請求により家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人を「成年被後見人」といいます。
    成年被後見人の行為能力の制限は、前述の3つの制度の中で最も大きく、日用品の購入その他日常生活に関する行為を除いて、全ての法律行為(売買契約の締結など)について常に取消すことができます。
    不動産売買契約も同様であり、成年被後見人が売買契約を締結したとしても、売買契約を取消すことができます。
    成年被後見人も、成年後見人が代理することで売買契約を締結することは可能です。しかしながら、売却する不動産が居住用の場合には、家庭裁判所の許可が必要であり、許可がなければいくら成年後見人が代理人として契約しても無効となります。

  • 保佐人が選任されている人でも売買契約の当事者になることはできますか。

    精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分な者で、一定の者の請求により家庭裁判所から保佐開始の審判を受けた人を「被保佐人」といいます。
    被保佐人が不動産の売買契約を締結するには裁判所が選任する保佐人の同意が必要です。保佐人の同意なく売買契約を締結したとしても、売買契約を取消すことができます。
    なお、保佐人は、法律上当然に代理権を持つ成年後見人と異なり、家庭裁判所が特定の法律行為について保佐人に代理権を付与する旨の審判をしてはじめて、当該行為についての代理権を持つに至ります。
    したがって、保佐人との間で売買契約を締結する場合には、その売買契約の締結について保佐人に代理権があるのか等、事前に確認する必要があります。

  • 補助人が選任されている人でも売買契約の当事者になることはできますか。

    精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分な者のうち、被後見人や被保佐人の程度に至らない軽度の状態にある者で、一定の者の請求により家庭裁判所から補助開始の審判を受けた人を「被補助人」といいます。
    被補助人は、補助人の同意を必要とするものとして審判で定められた法律行為(売買契約の締結など)については、補助人の同意を得る必要があり、補助人の同意なく売買契約を締結したとしても取消すことができます。
    したがって、不動産の売買契約について補助人の同意を得なければならないと定める審判がある場合には、補助人の同意が必要であり、補助人の同意なしに締結した売買契約は取消すことができます。
    なお、補助人についても、前述の保佐人と同様、補助人に一定の代理権を付与する審判が認められていますので、補助人を代理人として売買契約を締結できる場合があります。

  • 法人は売買契約の当事者になることはできますか。

    1. 代表者が法人の意思を表示する
    法人が売買契約の当事者になることは可能です。その際、代表者が法人の意思を表示することになります。

    2. 代表者の確認方法
    法人の代表者は、登記事項証明書または代表者事項証明書で確認することができます。

    3. 法人の印鑑証明
    個人と同様、法人においても、実印は印鑑登録を証明する印として不動産の売買契約など重要な取引に使用されます。法人の印鑑登録証明書で確認することができます。

  • 複数名が売買契約の当事者になることはできますか。

    複数名が売買契約の当事者になることはできます。売主・買主の一方または双方が複数である場合があります。例えば、共有不動産の売却の場合は売主が複数となります。

  • 代理人と売買契約を締結することはできますか。

    1. 代理人による売買契約
    代理人による売買契約の締結は可能です。
    代理人には大きく分けて法定代理人、任意代理人の2つがあります。法定代理人は、代理権の発生が法律の規定(裁判所による選任も含みます。)によるものです。任意代理人は、本人から代理権を与えられたことにより代理権が発生するものです。

    2. 法定代理人
    法定代理人には、未成年者についての親権者、成年後見人、保佐人、補助人等が考えられます

    3. 任意代理人
    任意代理の場合の代理人の資格には原則として制限はありません。そこで、代理人が代理権を持っているかどうか、本人の意思を確認する調査が重要になります。
    不動産の売買契約のような重要な取引に当たっては、本人の印鑑証明書付の委任状により代理権の存在を確認するほか、面談・電話等の方法により本人の意思を確認すると良いでしょう。

  • マンション経営が分からない私でもオーナーになれますか?

    誰にでも始められる事業であり、職業や年齢、性別を問わずオーナーになれます。
    弊社で管理を致しますのでご負担無くお取組み頂けます。
    分からない事がございましたら直ちに対応させていただきます。

  • 金利が上がってしまったら?

    仮に金利がバブル期のように上がったとしたら、景気が良い状況で地価も高騰しているので、売却すれば高い価値で売れる可能性もあるでしょう。

    また、家賃も高く設定できますので、金利上昇=返済できないということは一概には言えないでしょう。

  • マンションの寿命はどれくらいですか?

    中古マンションの強度が落ちる原因は、鉄筋を覆うコンクリートが中性化し、それが鉄筋まで達した時に錆びやすくなることです。コンクリートが中性化していく速度は、1cm進むのに30年かかります。
そして、昭和56年の耐震基準法の改正により、コンクリートの厚さは3cm以上と定められたので、理論上ではマンションの寿命は90年以上ということになります。
    しかし、大規模修繕等で外壁塗装等の適切な処置を施せば、更に大幅に寿命を延ばせます。

  • 不動産投資ではほとんどの方がローンを利用するって本当ですか?

    本当です。現在の低金利もあり、多くの方がローンを利用し不動産投資をはじめます。
投資できる手持ちの資金があっても、運用の幅を広げるためにあえてローンを利用する方も多いです

  • 不動産投資のメリットは?

    大きく4つのメリットがあります。「年金対策」、「生命保険効果」、「節税効果」、「相続税対策」です。

  • どんな方が不動産投資をされていますか?

    資産家や士業、経営者といった高所得の方のほか、20歳代~50歳代の一般サラリーマンやOL、公務員の方々が不動産投資をしています。
他にも、定年退職された方が資金の運用として購入されたりするケースも数多くあります。

  • 関東に住んでいますが、福岡市にある物件を購入することはできますか。

    .購入可能です。
    
他県在住で福岡市にある物件を複数所有しているお客様も多くいらっしゃいます。
融資を受けられる金融機関が限られてきますので、まずはご相談下さい。

  • 相続によりアパートを所有していますが、管理や転売等をお願いすることはできますか。

    可能です。まずはお気軽にご相談下さいませ。

  • 株やFXなどの投資とマンション経営の違いは何ですか?

    株やFXに関しては、自己資金の範囲でしか行うことができませんが、マンション経営の場合は、金融機関から借入が可能ですので自己資金以上の投資ができ、よりレバレッジを効かした投資が可能になります。経済情勢に左右されやすい株やFXに比べ、マンション経営は家賃収入を目的とした投資である為経済情勢に左右されにくいことも特徴の1つです。

  • 滅失・損傷についての責任とは何ですか。

    1. 滅失・損傷
    不動産の売買契約を締結する場合に、不動産の「滅失」や「損傷」についての定めをおくことがあります。「滅失」とは、物理的になくなってしまうことや、効用を失ってしまうこと(全く使い物にならなくなってしまうこと)をいい、公用徴収で取り上げられるなど売主の所有権が消滅する場合もこれに当たります。「損傷」とは、一部の滅失をいいます。

    2. 危険負担
    売買契約締結後、引渡完了前に、売主または買主の責任で不動産の滅失または損傷が発生すれば、これについて責任を負う売主または買主が契約違反の責任を負うことになります。これに対して、売主と買主のどちらの責任ともいえないような理由(これを「不可抗力」といいます。)によって不動産が滅失または損傷した場合に、どのように処理すれば良いかが問題となります。このような問題を「危険負担」といい、売買契約書の条項の表題として記載することもあります。

  • 引渡しが完了する前に不動産が滅失・損傷した場合どうなりますか。

    売買契約締結後、引渡完了前に、売主と買主のどちらの責任ともいえないような理由(不可抗力)によって不動産が滅失または損傷した場合(危険負担)について、売買契約書において定めをおく場合には、売買契約は「当然に終了」するものとして、買主は売買代金を支払う責任を負わず、売主が手付金等を預かっている場合には買主に返還するという内容を定める場合や、売主・買主のいずれも売買契約を「解除」することができると定める場合などがあります。
    売買契約を締結するに当たって、危険負担についての定めをおく場合には、売主・買主の双方とも、納得のできる内容であるかどうかを確認することが重要です。

  • 公租公課とは何ですか。

    一般的には、国または地方公共団体によって公の目的のために課される金銭負担のことです。「租税公課」ともいわれます。不動産の売買契約書の中で「公租公課等の分担」という項目が出てくることがありますが、ここでいう「公租公課」とは、不動産に対して課される固定資産税・都市計画税のことを意味している場合が多いといえます。

  • 公租公課は売主と買主のどちらが負担するのですか。

    固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日現在の不動産所有者が納税義務を負います。その年の途中で売買となり、所有者が変更しても、1月1日時点での所有者が納税義務を負うことに変わりはありません。が、売買契約の売主と買主との間では、引渡日を基準として日割計算をして、売主と買主とで分担、清算することを合意することが多くあります。

  • 公租公課の起算日とは何ですか。

    固定資産税・都市計画税の分担額の日割計算を行う場合に、年度の始まりとする日をいいます。1月1日とする考え方と、4月1日とする考え方がありますので、売買契約書の中でどちらを起算日とするか定めておくことが必要です。

  • 損害賠償とはどのような責任ですか。

    損害賠償とは、契約違反(債務不履行)により、契約の相手方に何らかの損害を与えてしまった場合に、その損害を金銭で賠償しなければならない責任です。

  • 催告とは何ですか。

    催告とは、契約の相手方が契約より発生する義務を履行しない場合に、その義務を履行するよう促すことです。相手方の契約違反(債務不履行)を理由に契約を解除する場合には、原則として相当な期間を定めて催告を行う必要があります。

  • 売買契約が解除された場合どうなりますか。

    売買契約が解除された場合、売主・買主それぞれに、契約締結前の原状に回復する義務が発生します。
    売主は、買主に対し、引渡した不動産を返還するよう請求し、移転登記を抹消するよう請求することができます。
    買主は、売主に対し、支払済みの手付金や代金の返還を請求することができます。

  • 違約金とは何ですか。

    1. 違約金
    「違約金」とは、契約において、契約違反(債務不履行)をした場合に支払うことを予め約束しておく金銭のことをいいます。違約金は、「損害賠償額の予定」である場合と、「違約罰」である場合があります。

    2. 損害賠償額の予定
    「損害賠償額の予定」とは、実際に生じた損害額が予め約束した金額を上回っても、下回っても、損害賠償を請求できる額は約束した金額とし、その差額は互いに請求できない場合をいいます。契約書上、これと異なる定めがなければ、違約金は「損害賠償額の予定」となります。

    3. 違約罰
    「違約罰」とは、実際に発生した損害については賠償責任が発生し、それに加えて、約束した金額を支払う場合をいいます。

  • 合意解除とは何ですか。

    合意解除とは、売主と買主の合意によって売買契約の効力を消滅させることです。契約違反(債務不履行)がなくとも、また契約書の中に特に定めがなくても、当事者である売主と買主が合意さえすれば、いつでも可能です。「合意解約」ともいいます。

  • 不動産の売買契約書に収入印紙を貼る必要はありますか。

    不動産の売買契約書には収入印紙を貼る必要があります。
    不動産の売買契約書は、印紙税の対象になります。そのため、不動産の売買契約書の作成者、つまり売主と買主が売買契約書に署名・捺印したときに、印紙税を納めなければなりません。
    印紙税は、印紙税を課される文書に印紙税額の印紙を貼ることにより、納付することになっています。そのため、不動産の売買契約書の場合には、売主と買主が売買契約書に収入印紙を貼る必要があるのです。

  • 収入印紙代は、売主と買主のどちらが負担するのですか。

    売買契約などについて定めた民法では、「売買契約に関する費用」は、売主と買主の双方が平等に負担することとされています。印紙代も「売買契約に関する費用」ですので、売主と買主が平等に負担しなければなりません。
    印紙税法では、印紙税の納税義務は、文書の作成名義人の連帯責任とされています。そのため、売主と買主は、それぞれ連帯して印紙税を納める責任を負っていることになります。
    このような民法、印紙税法上の決まりを踏まえて、不動産の売買契約書には、「印紙代は、各自が平等に負担する。」などと規定して、売主、買主各自が保有する契約書に各自が印紙を貼付するというようにされている場合が多いです。
    もっとも、売主と買主の間の特約で、例えば、「売主が印紙代を全額負担する。」といった合意をすれば、そのような合意は売主と買主の間では有効になります。

  • 管轄裁判所とは何ですか。

    .管轄裁判所とは、不動産の売買契約に関する訴訟を提起する場合には、その訴訟を行うことができる裁判所のことをいいます。
    例えば、個人である買主が購入した土地について、個人である売主に対して土地の移転登記手続を請求する訴訟を起こす場合には、売主の住所地と購入した土地の所在地の裁判所に管轄があることになります。
    管轄裁判所は、民事訴訟法などの法律で定められています。

  • 売買契約書で管轄裁判所を定めることにはどのような意味がありますか。

    訴訟を行うことができる裁判所は、法律上決まっているのですが、どこの裁判所で訴訟をするかということを事前に当事者の合意で定めておくことができます。不動産の売買契約書にも、このような事項を定めた管轄裁判所の合意が規定されていることが多いです。
    管轄裁判所を定めておくことによって、法律上決まっている裁判所以外の場所の裁判所でも訴訟を起こすことができます。また、訴訟を起こすのであれば契約書で定めた場所の裁判所に限定するといった合意をすることもできます。
    一定の例外はあるものの、民事裁判では、原則として当事者または代理人が裁判所に直接出頭しなければなりません。また、事案によっては、裁判が長期化することもあります。そのため、事前に管轄裁判所を定めておくことにより、万一、訴訟が起こってしまった場合に、遠方の裁判所まで出頭しなければならないというリスクを回避することができます。

  • 反社会的勢力の排除条項を定めておくことにはどのような意味がありますか。

    1. 暴力団排除条例について
    平成23年10月1日に東京都と沖縄県で暴力団排除条例が施行されたことにより、47都道府県全てにおいて、暴力団排除条例が施行されています。
    多くの暴力団排除条例では、契約を締結する際に、暴力団排除条項を定めることを努力義務としています。
    具体的には、事業者は、事業に係る契約を締結する場合には、①契約の相手方などが暴力団関係者でないことを確認したり、②後に暴力団関係者であることが発覚した場合には契約を解除できるように契約で定めたりするように努めなければなりません。
    特に不動産を譲渡する場合などは、事業者であるか否かを問わず、①その不動産を暴力団事務所に使用するものでないことを確認したり、②契約書上で、その不動産を暴力団事務所に使ってはならないこと、及び、暴力団事務所として使用した場合には売買契約を解除したり、その不動産を買い戻せることを規定したりするように努めなければなりません。このような暴力団排除条例の要請に応えるという意味で、暴力団排除条項を定めておくべきでしょう。

    2. 反社会的勢力との関係遮断について
    先ほど述べた暴力団排除条例が全国で制定された事実からも明らかなとおり、反社会的勢力との関係遮断は、重要な社会の要請といえます。事業者であれば、反社会的勢力との関係を疑われた企業は、取引上の信用を害することになりますので、暴力団排除条項を定めておくことが極めて重要です。また、事業者であるか否かにかかわらず、反社会的勢力と意図せず契約を締結してしまった場合には、暴力団排除条項を根拠に反社会的勢力との契約を解除し関係の遮断を図ることができるという利点があります。
    これらの点を踏まえても、不動産の売買契約書には、暴力団排除条項を定めておくべきでしょう。
     万一、不動産の売買契約の相手方が暴力団排除条項を定めることに難色を示した場合には、相手方が反社会的勢力である可能性もありますので、その相手方と不動産売買契約を締結するかどうかも含めて慎重な検討が必要になるでしょう。

  • 売買契約書のひな型と異なる特約は自由に行うことができますか。

    契約の内容は、売主と買主の自由な意思によって定められるべきというのが、法律(民法)の考え方です。そのため、原則として、売主と買主の合意により、売買契約書のひな型と異なる特約を付すことができます。
    しかし、公の秩序に関する規定に違反する内容の合意をすることはできません。いくつか例を挙げてみます。

    ・公序良俗に反する合意の例
    公序良俗に反する合意は、無効とされています。
    不動産の売買契約の例ではありませんが、例えば、覚せい剤の売買契約は、公序良俗に反するので無効です。

    ・消費者契約法により無効とされる合意の例
    消費者契約法は、事業者と消費者が契約する場合に適用される法律です。消費者契約法では、事業者の賠償責任を全て免除するような合意は、無効とされています。
    不動産の売買契約を例にとると、買主である消費者が売主である事業者の瑕疵担保責任や債務不履行責任を全て免除することが契約書に特約として規定されていても、その特約は無効となります。

    ・宅建業法により無効とされる合意の例
    宅建業法では、宅建業者と非宅建業者が契約を締結する場合に、宅建業者に有利な一定の合意を無効としています。
    例えば、宅建業者が売主である場合に、瑕疵担保責任を負う期間について特約をするときは、目的不動産の引渡しの日から2年間よりも買主に不利な(つまり短い)期間の特約が無効になります。
    また、宅建業者が売主となる場合には、代金の額の20%を超える手付金を受領する合意をした場合には、20%を超える部分についての合意が無効になります。
    以上に挙げたものは、公の秩序に関する規定に反する合意のごく一部にすぎません。
    売買契約書に特約を設けたいときには、その特約について、相手方との合意ができているどうか、合意ができているとしても、その合意は、公の秩序に関する規定に反しないかどうかをよく検討する必要があります。

  • ある条件を満たした場合にだけ効力が生じるような売買契約はできますか。
    また、ある条件を満たした場合には効力が失われるような売買契約はできますか。

    いずれもできます。

    1. 停止条件
    ある条件を満たした場合にだけ効力が生じるような条件を「停止条件」といいます。
    例えば、大学を卒業したら、あの家を50万円で売ってあげるという合意は、「大学を卒業すること」が停止条件となっているといえます。

    2. 解除条件
    ある条件を満たした場合には契約の効力が失われるような条件を「解除条件」といいます。
    例えば、建物を購入するために必要となる銀行の融資を受けられなかったときは、売買契約の効力が消滅するという合意は、「銀行の融資を受けられなかったこと」が解除条件になっているといえます。

    3. 不法条件
    以上のように、売買契約において条件(停止条件または解除条件)を定めることができますが、不法な条件を付けた合意は無効になります。
    例えば、覚せい剤をくれたらこの土地を100万円で売るなどという合意は、無効になります。

  • 売買契約書のひな型の内容が不明確な場合や、納得できない場合、どうすれば良いですか。

    売買契約書に署名・捺印した場合には、原則として、その契約書に書いてある内容について売主と買主が合意したものと判断されてしまいます。そのため、売買契約書の内容が不明確でよく分からない箇所があったり、その内容に納得できなかったりする場合には、売買契約書に署名・捺印する前に、内容を契約の相手方に確認する必要があります。
    また、契約の内容を明確にしてもらったり、納得できる内容にしてもらったりできないか、契約の修正を求めたり、特約を設けたりするように交渉することも検討すべきでしょう。

  • 金融機関とのやり取りが大変そうですが?

    ローン手続きから契約まですべての過程において代行、サポートさせていただきます。

  • 物件購入する際、銀行や司法書士などの手配はしていただけますか?

    物件案内から交渉や契約、司法書士や火災保険等引き渡しまで全てサポート・代行させていただきます。

  • 物件管理や入居者の募集等はどうすればよいのでしょうか?

    弊社で管理受託致しますので、オーナー様のお手を煩わせることはございません。

  • ローンを組んだ後に死亡した場合、ローン返済は家族が引き継ぐのでしょうか?

    金融機関にてローンを組んでいただく際に原則として団体信用生命保険が付随していますので、ご自身に万が一の事があった場合ローンは完済されます。従って責務の無い不動産とその後の収益は遺族の方に引き継がれます。

  • 「瑕疵担保責任の免責」とはなんですか?

    売買した物件に雨漏りや破損といった欠陥が見つかった場合、これが「瑕疵」に当たるならば、売主に費用を請求することができます。これを「売主の瑕疵担保責任」といいます。そして、この瑕疵担保責任の責任を問われるのを逃れることを「瑕疵担保責任の免責」といいます。賃貸人付のオーナーチェンジ物件の場合、たとえその物件のオーナーであっても室内を確認することができないため「瑕疵担保責任の免責」付の契約となり、引き渡しを受けた後の修繕費用はすべて自己負担となってしまします。ただし、売主が弊社のような不動産会社の場合は、引渡後最低2年間は瑕疵担保責任を負うことになっていますのでご安心いただけます。いずれにしても、売買契約の際は瑕疵担保責任の有無をしっかりチェックしてください。

  • 不動産投資については良いイメージを持てないのですが・・・

    不動産投資に限らず投資商品全般的に初めは誰もが不安を抱くかと思います。
メリットは勿論のこと、リスクもしっかり理解して頂ければ解消できるはずです。